La vente d'immeuble à construire en droit tunisien

Résumé

Si le droit de la promotion immobilière en Tunisie a des origines lointaines qui remontent au début du XXe siècle, il ne s'affirme vraiment qu'avec la loi du 26 juillet 1990. Celle-ci a introduit pour la première fois un concept contractuel relativement récent : la vente d'immeuble à construire. S'agissant d'une notion juridique nouvelle, des questions se posent sur son statut, sa nature et sur les nouveautés apportées quant à l'établissement du contrat, quant aux obligations des parties et aux différentes garanties accordées à l'acquéreur, etc.

L'étude de la vente d'immeuble à construire est d'autant plus intéressante que le Code tunisien des obligations et des contrats interdit à la vente d'une chose inexistente ou dont l'existence est aléatoire (art. 574 du C.O.C.). Dès lors, si l'on admet que la vente soit conclue à un moment où l'immeuble n'est pas encore réalisé, on est en droit d'attendre que la loi du 26 février 1990 institue une exception à cette interdiction. Mais le nouveau texte ne donne pas de réponse précise sur ce point, puisqu'il conserve - et continue d'imposer - les instruments contractuels consacrés antérieurement, à savoir : la conclusion immédiate d'une promesse de vente, puis l'établissement d'un contrat de vente définitif lors de l'achèvement. D'où l'inquiétante interrogation : peut-on vraiment parler de vente d'immeuble à construire selon la loi de 1990 ?

La réponse affirmative se fonde sur l'exploration de la volonté réelle du législateur, celui du C.O.C. en 1906 et celui de 1990, ainsi que sur un retour à leurs sources d'inspiration. Elle a nécessité de s'attaquer à des questions relatives au statut légal de la jeune institution, à sa qualification, à son fondement, à son régime juridique et à sa structure dualiste. La démarche adoptée consiste à les faire apparaître à travers l'étude des obligations des parties telles qu'elles se dégagent de la loi elle-même.

Ainsi s'impose la différence profonde entre la vente d'immeuble à construire du droit tunisien et son modèle de référence, c'est-à-dire celle du droit français. Outre sa structure biphasée (Promesse + Vente), la vente d'immeuble à construire de 1990 tire son importance du fait que les promoteurs immobiliers ont l'obligation d'utiliser ce moule juridique, à l'exclusion de tout autre, chaque fois qu'ils commercialisent sur plans des immeubles à usage d'habitation, commercial ou mixte.